房屋抵押贷款是指借款人将自己的房屋作为贷款的抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款。随着房地产市场的发展和人们对购房的需求增加，房屋抵押贷款成为了一种常见的融资方式。而房屋抵押贷款的决定因素会影响着借款人能否成功获取贷款以及贷款的额度和利率等。

首先，房屋的估值是决定房屋抵押贷款的重要因素之一。银行和金融机构在批准贷款时会进行房屋估值，以确定抵押物的价值及可接受的贷款额度。房屋估值的决定因素包括房屋所在地的经济状况、房屋的物理条件、房屋的年限以及附近的交通、教育和商业设施等。估值较高的房屋通常能够获得较高额度的贷款。

其次，借款人的信用状况也是房屋抵押贷款决定因素之一。银行和金融机构会通过借款人的信用报告来评估其还款能力和风险程度。信用报告包括个人的信用历史、还款记录以及其他贷款和债务情况。具有良好信用状况的借款人通常更容易获得贷款，并且可能享受较低的利率。

此外，借款人的收入水平也会影响房屋抵押贷款的决定。银行和金融机构通常会要求借款人提供收入证明材料，以确保其有足够的偿还能力。收入水平较高的借款人有更大的还款能力，可能能够获得更高额度的贷款。

另外，借款人的贷款需求和用途也是银行和金融机构审批房屋抵押贷款的因素之一。不同的贷款用途可能涉及不同的风险和回报，银行和金融机构可能会更倾向于某些类型的贷款。借款人的贷款需求和用途应当与银行或金融机构的政策和业务重点相匹配。

综上所述，房屋抵押贷款的决定因素包括房屋估值、借款人的信用状况、收入水平以及贷款需求和用途等。借款人应当了解这些因素，并在申请贷款前充分准备相关材料，以提高获得贷款的机会和条件。同时，银行和金融机构也应当根据借款人的情况进行全面评估，确保贷款的安全和可靠。